来源：第一财经记者 吴婧、卢志坤。随着北京报道房企集中投资，近年来北京市场成为各大销售业绩强劲的企业争夺的焦点。从今年北京新房市场来看，海淀、朝阳等重点区域的高端改善项目表现出色，对房企业绩乃至排名贡献较大。 《第一财经日报》发现，保利发展在北京重点区域拿地意愿强烈。去年以来，保利发展先后收购了海淀永丰地块、朝阳三间房地块和海淀半壁店地块。然而，随着今年海淀、朝阳土地供应量的增加，该地区新项目的竞争日益激烈，各类项目的销售正牵动着外界的神经。与此同时，保利的进展SS在海淀半壁店地块的开发低于外界预期，引发关注。拿地历时近5个月，北京海淀半壁店HD00-2201-0003、0004地块规划方案终于公布。在讲究资金流动速度的北京市场，4、5月份拿地挂牌是常有的事。半壁店项目的缓慢进展引发了外界的好奇。该地块今年5月20日由保利发展、北京建工以总价45.45亿元出让，折合楼面价约7.84万元/平方米，溢价率为11.95%。它包含两个子地块，都是住宅用地。西区0003号地块占地2.35公顷，容积率1.3，上部建筑规模约3.05万平方米；东区地块 0004 封面占地1.71公顷，容积率1.6，上部建筑规模约27400平方米。总用地面积4.06公顷，上部建筑基地约5.8万平方米，限高18米。据悉，该地块在出售前正在进行调整。一是根据《综合实施方案》、《土地供应条件》以及空军机场净空区内建设项目高度控制审批的相关要求，每个地块内的建筑物必须控制在15米。 Aof的最终批准将以空军机场管理局的批准为准，建筑高度不会超过18米。二是0004号地块南侧和东侧规划为1号路附近和2号路附近，红线宽度控制在11米。这样，南侧小区的道路就通畅了。因为没有改变。东侧邻里道路原规划宽18米，其中7米计入容积率。改为不占用0004地块的容积率，等于实际用地面积的增加。三是在保证供地条件确定的用地、建筑、绿地等规划指标不减少的基础上，0003、0004地块的建筑面积和绿地比例可整体计算。这将有利于开发公司组织施工。至于该项目的建筑高度，何时拿地存在悬念。根据最新公布的规划方案，该项目总体容积率为1.43。建筑层数为地上5层，地下3层。建筑高度15.89米，绿地率30%。项目分为东、西两个地块。其中，用地西侧规划住宅8栋，大部分为5层。部分单位为4层及3层。地块东侧规划六栋建筑，均为五层设计。中国指数研究院土地市场研究部负责人张凯介绍，该地块所在海域面积很大。 店区田村片区地处西四环，享有环线优势和永定引水渠生态资源。距离地铁6号线田村站约1公里，距离地铁6号线与12号线交汇处的海淀五路居站约800米。但值得注意的是，项目北部的荆门铁路已不再运营，1.9公里外的军用机场可能会造成噪音污染。西侧老小区，20多年的房屋，景观东侧河流需要改善，形成城市界面。周边生活设施方面，靠近航天中心医院、解放总医院。塔门地铁站附近有景良广场、万达广场等大型商业项目。主要学区有行知实验学校和中国人民大学附属主校（梁家西校区）。目前，项目周边尚无新房源在售。二手房有田村路39号院、乐府江南等，挂牌价约9.7万元/平方米。下一个新房是大源海淀公馆，将于2023年底交付。主要户型为170-319平方米的大平层。这些都是标价2000万元的高价住宅，成交均价为12万元/平方米。银香山、香山月，5公里西北向，容积率1.05，限高12米。主力户型为180-270平方米的改良型产品，均价约12万元/平方米。张凯指出，从海淀区近两年的土地拍卖格局来看，从四季青顶号到永丰科技小区，从功德寺低密度地块到朱坊村城市更新，发展热点不断西移、北移，产业技能升级、医疗医药产业技能提升明显， 医疗与药用与药用替代品、工业适应技能、反抗伙伴、科学反抗伙伴等传统价值环行又成为区域增值的主要推动力。他表示，当区域发展形成集群效应时，半壁店地块要面临的问题是：城市更新与价值重塑的双重挑战。依托环城路和生态基础优势，通过灵活规划和产品力突破，在主城和区域发展潜力的难地块错位中探索独立的价值增长路径。相比该项目的缓慢进展，西侧3.5公里的宝山村“双子星”现已公布规划方案和案名。与目前海淀市场上大部分大户型高价住宅不同，这两个项目都采取“小而精”的定位。其中，中建一品开发的海辰远景，规划11栋7-11层平房，共414户，平均面积约123平方米。户型面积范围覆盖98-180平米，其中98-125平米为主力户型，占比80%左右。北京宇·海来开发由金隅地产牵头，规划建设6至11层平房13栋，总户数458户，平均面积120平方米。户型包括106、128、145平米，其中128平米主力户型的成本约为其一半。记者了解到，保利发展半壁店项目的合作伙伴北京建工近日选择退出该项目的开发。目前尚不清楚未来是否会引入新的合作伙伴。记者联系保利发展了解pagpplan的进展情况以及半壁店项目的各项效益，但截至发稿尚未得到回复。北京区域总经理审讯了解到，上述项目并非北京保利与工程发展首次合作拿地。他们也在海淀地区。方先生曾于去年7月25日在海淀永丰小区获得一套住宅。或89.01亿元，溢价率为3.5%。住宅部分成交均价约5.96万元/平方米，销售指导价9万元/平方米。后来发展成为嘉化天君。在产品打造上，嘉华天骏主力户型为99平米三居室和134平米四居室。此外，项目还包括127平方米的高层住宅、172平方米的平层四居室单位以及少量88平方米的侧户。通过增加给定面积，该项目综合住房获得率达到80%-88%。目标客群主要提升昌平、海淀的通勤客群。今年1月1日，嘉华天骏东区地块率先获得认证，共有住宅852套，注册均价82000-97000元/平方米r，并于1月13日晚开盘。相比今年海淀众多入市项目，嘉华天骏的销售进展缓慢。截至目前，东区已线上签约216套，成交均价8.5万元/平方米，售出率为25.4%。该项目昂西片区于今年4月5日拿到证书，但网上签约五个多月仍未完成。整个项目东、西区共有数千套公寓。保利发展今年9月初宣布对西区进行全面监管改革。占地面积和容积率没有改变，但建筑的布局发生了变化，由原来的东西向改为相应的南北向，使得冬季有更多的日照时间。同时，建筑物的排列也由原来的平行排列变为点状排列。船尾建筑布局调整后，原来的10栋住宅减少到15栋，房屋数量从424套增加到488套，户均面积从111平方米缩小到100平方米。据了解，该项目西区户型面积原为99平方米、134平方米。这样布置后，单元面积变小了。保利发展此前表示：“该项目根据客户反馈和西区土地特点进行了调整。此次调整后，中小户型在99、88平米以上，产品不变。部分户型缩小了1-2平米，134平米变成了116平米。”记者发现，近两年，北京地区、项目之间的分化加剧。房企重点投资朝阳、海淀等重点区域，保利发展也不例外。当年，保利发展在北京的布局主要集中在远郊。 2018年至2022年，征地主要集中在顺义和起义。然而，在楼市持续调整的同时，远郊区项目却面临销售缓慢的问题。 2023年，保利发展拿下朝阳地区4幅土地，股权价格近81亿元； 2024年7月，保利发展与北京建工以89.01亿元拿下北京海淀永丰地块，即前述嘉华天骏项目；今年2月，保利发展与中国金茂拿下朝阳三房地块，南地块由保利发展打造为朝官天骏；今年5月20日，保利发展再次与北京建工合作拿下海淀半壁店地块。这些项目成为重要布局过渡到主要区域。不过，随着今年海淀、朝阳加大土地供应力度，叠加“好房子”政策，在战略实施中，新项目竞争变得更加激烈。以海淀半壁店项目为例。从楼面价来看，该项目比去年11月售出的海淀功德寺“双子星”每平方米贵约7000元。功德寺“双星”项目位于海淀区上地。土地北部是中关村软件园，腾讯、百度、新浪等各大互联网公司总部云集。东南侧有上地实验小学、清华中学上地学校以及即将动工的101中学12年制校服学校。无论是地理位置、周边设施、高端购买力都比半壁店好。功德寺旗下两个“双星”项目于今年3月入市，成交均价10.5万元/平方米。相比之下，较高的楼面价让半壁店项目略显被动。此外，该项目还将面临宝山村“双星”的直接竞争。后者楼面价约5.5万元/平方米，定位为急需、刚装修的产品。这是今年海淀五环内购房门槛较低的新项目。海淀的另一个保利开发项目嘉华天骏目前也受到了调控的影响。据了解，该项目的监管调整需要新的报规、审批、领取规划证、预售证等流程。保利发展预计西区项目要到明年第二季度才会重新入市。 It is underst值得庆幸的是，今年2月，保利发展北京进行了换帅。此前担任保利北京总经理三年的刘锡涛调往河南，聘请了“80后老将”李洪亮。作为集团总部直派的高管，李洪亮对自己在北京的工作抱有很高的期望。随着主赛场竞争的加剧，李红亮将面临新一轮的考验。 特别声明：以上内容（如有则包括照片或视频）由自媒体平台“网易号”用户上传发布。本平台仅提供信息存储服务。 注：以上内容（包括图片和视频，如有）由网易HAO用户上传发布，网易HAO为社交媒体平台，仅提供信息存储服务。